Bán đất lỗ có phải đóng thuế thu nhập cá nhân?

Tôi có mảnh đất tại Mỹ Phước (Bình Dương), giá mua theo hợp đồng là 250 triệu đồng, nay tôi bán với giá 200 triệu đồng. Khi sang nhượng tôi đã bị lỗ, như vậy có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Xin nói thêm, đây không phải là mảnh đất duy nhất của tôi. Và tài sản hình thành sau hôn nhân nhưng chỉ đứng tên một người (chồng hoặc vợ) thì khi sang nhượng có nhất thiết phải có hai người ký bán hay không?

Nguyễn Thu (nguyenthund@... )

- Trả lời:

1/ Về thuế thu nhập cá nhân:

Theo quy định tại khoản 3.1 mục II phần B thông tư 84/2008/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân, thu nhập tính thuế từ chuyển quyền sử dụng đất không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định như sau:

Trong đó:

- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

- Giá vốn: đối với quyền sử dụng đất nhận từ các tổ chức, cá nhân thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ hợp pháp trả tiền khi nhận quyền sử dụng đất (khi mua).

Chứng từ hợp pháp trả tiền là phiếu thu của tổ chức bán đất, chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng, các giấy biên nhận thanh toán của các cá nhân với nhau...

- Chi phí liên quan được trừ: là các chi phí thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động chuyển nhượng có chứng từ, hóa đơn theo chế độ quy định, bao gồm:

 Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất mà người chuyển nhượng đã nộp ngân sách nhà nước;

 Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng (nếu có);

 Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chi phí để làm các thủ tục pháp lý cho việc chuyển nhượng, chi phí thuê đo đạc.

Căn cứ quy định nói trên, trường hợp bạn chuyển nhượng bất động sản không có lời (giá chuyển nhượng thấp hơn giá vốn), tức thu nhập tính thuế của bạn bằng không. Do đó, bạn không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, nhưng bạn vẫn phải làm hồ sơ kê khai thu nhập (vì đây không phải là thửa đất ở duy nhất, nên bạn vẫn thuộc trường hợp phải kê khai và nộp thuế, nhưng số thuế phải nộp bằng không).

2/ Bán tài sản do vợ hoặc chồng đứng tên:

Theo quy định tại điều 27 Luật hôn nhân và gia đình, tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và những tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng (trừ trường hợp được thừa kế riêng).

Và theo khoản điều 5 nghị định 70/2001/NĐ-CP, trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng đã đăng ký quyền sở hữu trước ngày 18-10-2001 (ngày nghị định này có hiệu lực) mà chỉ ghi tên của một bên vợ hoặc chồng, nếu vợ chồng không yêu cầu cấp lại giấy tờ đăng ký quyền sở hữu tài sản thì tài sản đó vẫn thuộc sở hữu chung của vợ chồng.

Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên, trường hợp tài sản hình thành sau hôn nhân và chỉ đứng tên vợ hoặc chồng, nếu là tài sản mà pháp luật bắt buộc phải công chứng hợp đồng thì cơ quan công chứng hoàn toàn có quyền yêu cầu cả vợ chồng cùng ký tên để giao dịch có hiệu lực.

Thân ái chào bạn.

Luật sư HUỲNH VĂN NÔNG
(www.shlaw.vn)